反向抵押贷款如何运作？

申请反向抵押贷款时，您可以通过多种不同的方式收到付款：

一次性付款：签署所有文件以最终确定贷款后，即可获得所有资金。

保有权：只要至少一名借款人住在家里，或者直到钱用完，每月就可以得到等额的还款。

使用期限：在预定的时间内每月获得同等的付款。

信用额度：获得信用额度，以便您可以在需要时借钱。

修改保有权：当至少一名借款人住在家里时，每月获得同等的还款额，再加上可能借到更多钱的信用额度。

修改使用期限：在预定的时间内每月获得等额还款，如果您需要借更多的钱，还可以获得信用额度。

反向抵押贷款在贷款接受者搬出房屋或去世时偿还，那时钱必须要还。这通常是使用出售房屋的资金来完成的。

反向抵押贷款有哪些不同类型？

房屋净值转换抵押贷款

房屋净值转换抵押贷款 (HECM) 是最受欢迎的反向抵押贷款类型，它由联邦政府承保，并且只能通过联邦住房管理局 (FHA) 批准的贷方获得。

FHA 对此类抵押贷款的借贷金额进行了限制，2022 年的上限为 970,800 美元。

此类贷款没有收入限制或医疗要求，它也可以用于任何原因，这也是它流行的部分原因。

单一用途反向抵押贷款

单一用途反向抵押贷款是来自州、地方或非营利机构的贷款，您只能将其用于一种目的，例如缴纳财产税或修理房屋，并且贷款人必须批准贷款的目的。

自营反向抵押贷款

如果您的房屋价值超过 HECM 的贷款限额（2022 年 970,800 美元），您可能有资格获得自营反向抵押贷款（又名“巨额反向抵押贷款”）。

虽然这种类型的抵押贷款可以让您借更多的钱，但它不受联邦政府担保，并且您可能需要支付更高的利率。

反向抵押贷款有哪些优点和缺点？

与任何重大财务决策一样，反向抵押贷款有利有弊，在做出最终决定之前权衡双方很重要。

优点

如果您年满 62 岁并且经济困难，这可能是唯一的赚钱方式。

反向抵押贷款（尤其是 HECM）的付款可用于多种目的。

您可居住在属于您自己的房子里。

缺点

反向抵押贷款通常会产生高额费用和利率。费用包括启动、服务、记录和其他结算费用。根据美国住房和城市发展部 (HUD) 的数据，2022 年固定利率反向抵押贷款的平均利率为 4.81%。

申请反向抵押贷款时，您的房屋净值就会减少。这可能意味着留给继承人的资产减少，且您的家人可能不得不卖掉房屋来偿还贷款。

如果您不缴纳房屋保险和财产税，您将面临失去房屋的风险。未能支付其中任何一项都可能导致丧失抵押品赎回权。

由于老年人往往很容易上当受骗，因此有许多专门针对反向抵押贷款的骗局。

反向抵押贷款的规则是什么？

由于 HECM 受 FHA 监管，因此贷款有以下规则：

第一条规则是，您必须年满 62 岁或以上。根据 HUD 规定，您必须将该房屋作为您的主要住所，并且您必须拥有其中的大部分或全部。贷方可能对您需要多少股权有具体要求，但通常您应该至少拥有一半。

在申请反向抵押贷款之前，必须与 HUD 批准的顾问进行咨询，以便他们可以告知您此类贷款的利弊。

虽然反向抵押贷款会产生相关费用，但联邦政府对其施加了限制。

此外，您必须继续缴纳财产税、房主保险和任何房主协会费用。如果不及时了解这些信息可能会导致您失去房产。

反向抵押贷款的费用和利率是多少？

由于 HECM 贷款受联邦监管和保险，因此 HUD 设定以下费用：

抵押贷款保险费：支付结账时贷款余额的 2%，每年支付剩余贷款的 0.5%。

启动费：支付较高者 — 2,500 美元或房屋价值前 200,000 美元的 2%，加上超过 200,000 美元房屋价值的 1%。上限为 6,000 美元。

第三方费用：额外费用可能包括评估、产权调查、保险、检查等。

服务费：只要您持有贷款，贷方就会提供一系列常规服务，例如向您发送付款和报表，并确保您缴纳保险和房地产税。如果利率固定或每年调整一次，则该费用的上限为 30 美元；如果利率每月调整一次，则该费用的上限为 35 美元。对于单一用途反向抵押贷款，利率和费用往往低于 HECM。

但如果使用自有反向抵押贷款，您可能需要支付更高的利率来弥补抵押贷款保险的不足。

反向抵押贷款可以回购吗？

截止日期后即可退出反向抵押贷款。

首先，有一个为期三天的“撤销”期限，在此期间您可以改变主意以获取反向抵押贷款，而无需支付任何罚款。

即使最初的取消窗口关闭，您仍然可以还清抵押贷款，以及利息、保险和任何其他费用。

假设您申请了 240,000 美元的反向抵押贷款，每月支付 1,000 美元。如果一年后您决定偿还反向抵押贷款，则必须偿还 12,000 美元，外加费用和任何应计利息。

去世后反向抵押贷款会怎样？

反向抵押贷款的借款人死亡时，必须偿还贷款，这通常是通过出售房屋来完成的，但这不是唯一的选择。

可能存在这样的情况：有人申请了反向贷款，然后去世了，把房子留给了孩子。孩子们可能会选择偿还反向抵押贷款（以及任何费用和利息）来保留房屋，而不是出售房屋。

如何避免反向抵押贷款诈骗？

骗局可能以承包商或家居装修供应商的形式出现，说服老年人申请反向抵押贷款，以支付他们不需要的改建和维修费用。

在另一种常见情况下，财务顾问可能会说服房主进行反向抵押贷款，以支付可能不符合其最佳利益的股票或保险产品。

另一种骗局涉及追捕可能因丧失抵押品赎回权而失去房屋的老年人。骗子最终让房主将所有权转让给他们，让他们没有房子，也没有反向抵押贷款的资金。

可悲的是，一些骗局涉及老年人的孩子或其他亲人，说服他们为了自己的利益而申请反向抵押贷款。

以下是避免成为反向抵押贷款骗局受害者的一些方法：

在做出承诺之前寻求反向抵押贷款咨询。

警惕任何要求您向他们提供授权书的人（包括亲人或财务顾问）。

不要签署任何您不理解的内容。

不接受未经请求的报价。

切勿同意要求您转让房屋所有权的反向抵押贷款。

使用 HUD 维护的贷方列表。