美联储（Fed）上周降息0.25个百分点，将新的目标区间设定在4%至4.25%之间。在普遍存在的经济不确定性的情况下，美联储预计将在2025年底之前继续降息，这标志着全球利率周期的转变。传统上，低利率对房地产和房地产行业来说是一个福音，该行业严重依赖借贷为大型交易融资。新加坡三只蓝筹股有望受益最多：弗雷泽物流商业信托（FLCT）（SGX：BURST）、Mapletree Pan Asia Commercial Trust（MPACT）（SGX：N2 IU）和City Developments Limited（CDL）（SGX：C 09）。

弗雷泽物流与商业信托（FLCT）

在利率高企时，FLCT在借贷成本较高的情况下陷入困境，导致截至2025年9月30日财年（2025年1月）上半年的单位分配率（DPU）同比下降13.8%（同比）至0.03新元。较低的利率将减少FLCT的融资费用并稳定其DPU。FLCT的资产负债表保持稳健，截至2025年6月30日的资产负债率为36.8%，远低于50%的监管门槛。这为信托基金提供了充足的债务空间，用于未来的收购和资产增强计划，这些计划可以为基金单位持有人创造价值，从而使FLCT准备好利用降息。事实证明，FLCT在2025财年第3季度的物流和工业资产具有弹性，加权平均租赁到期（WADE）为4.6年，出租率为96.7%。最后，尽管FLCT的投资组合占用率环比下降1.4个百分点至92.5%，但在该信托撤资澳大利亚柯林斯街357号等表现不佳的办公资产后，这一情况预计将会改善。

丰树泛亚商业信托（MPACT）

MPACT于2022年7月由丰树商业信托和丰树North Asia Commercial Trust合并成立，是一家大型多元化房地产投资信托基金，资产位于新加坡（VivoCity、丰树商业城），香港（Festival Walk）、中国、日本和韩国。尽管MPACT的高债务负担使其对融资成本敏感，利率下降可能会显着增加其可分配收入并提高估值。2025/2026财年第一季度（2025/2026年1季度），由于信托香港、中国和日本投资组合的租金负逆转，MPACT的DPU同比下降3.8%至0.0201美元。尽管如此，MPACT拥有良好的债务期限结构和可控的资产负债率截至2025年6月30日为37.9%，作为对经济不确定性的对冲工具。MPACT实现了总体投资组合租金回归1.4%，新加坡VivoCity上涨14.7%。另一方面，海外市场继续面临压力，尤其是中国的租金回归下降19.4%，香港的Festival Walk下跌7.9%。如果说有什么不同的话，那就是尽管市场条件充满挑战，但平衡的表现表明了投资组合通过地域多元化的弹性。

城市发展有限公司（CDL）

CDL是新加坡最大的房地产开发商之一，业务多元化，涵盖住宅开发、商业地产（办公室和零售）和酒店运营。目前，较低的利率将提高抵押贷款负担能力并提振房地产需求，而CDL的酒店部门也将受益于全球旅游复苏。受房地产开发行业强劲表现的推动，CDL 2025年上半年（2025年上半年）收入同比增长8%至16.8亿美元。然而，该集团税前利润同比下降10%至新元由于净外汇损失和撤资收益减少，1.399亿美元。开发商保持稳健的资本状况，现金储备为新元18亿美元，现金总额和可用未提取的承诺银行信贷总额总计35亿新元，为未来的机会提供了巨大的财务灵活性。受Republic Plaza（入住率97.8%）和City House（入住率100%）的强劲表现推动，CDL新加坡办公室组合实现了97%的承诺入住率，超过了全岛88.6%的入住率。零售组合也表现出色，入住率为97%，其中City Square Mall为首，入住率为96.9%，租金回归率为12.8%。董事会宣布2025年上半年派发每股0.03美元的特别中期股息，体现了对股东回报的承诺。

这对投资者意味着什么

降息为新加坡房地产投资信托基金和房地产开发商，尤其是那些负债水平较高的开发商提供了重大顺风。随着上限利率压缩，较低的借贷成本直接提高了可分配收入，并支持更高的资产估值，为投资者创造了双重利益。虽然这种有利的利率环境提高了整个行业的回报，但投资者应保持选择性，关注基本面，优先考虑拥有强劲入住率、黄金地段优质资产以及具有良好业绩记录的信誉赞助商的公司。那些将卓越运营与战略杠杆相结合的公司将最有能力利用利率下降，即使在有利的情况下，谨慎的股票选择也至关重要。

变聪明：蓝筹股将受益于利率下降

由于美联储预计将在今年年底前推动进一步降息，FLCT、MPACT和CDL等新加坡蓝筹股可能会从较低的融资成本和较强的估值中获得可观的收益。对于长期投资者来说，这些蓝筹股将有吸引力的收入来源与利率变化环境中的资本上行潜力结合在一起。一些公司在经济低迷期间削减了股息。这5只没有。看看哪些新加坡蓝筹股经历了过去的混乱.以及为什么他们可以成为您投资组合在下一波低迷中的支柱。免费下载报告。在Facebook、Instagram和Telegram上关注我们，了解最新的投资新闻和分析！披露：丹尼尔不拥有上述任何股份。